不動産投資は、一般的に「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われており、魅力も多いのですか、リスクも当然あります。
ここで、不動産投資の魅力とリスクの両方を知ることで、より不動産投資について学ぶことができます。
不動産投資には多額の資金が必要と思われがちですが、ローンを組むことで少額の自己資金から始めることもできます。ローンの金利以上の運用を行なうことで実質的には金利負担がなく返済することができるのです。
少子化傾向にある現代は、公的年金と貯蓄だけでは、今後の老後生活に不安が残ります。マンションやアパートを投資物件として購入し、定年までにローンを完済すれぱ、老後に支給される公的年金だけでなく、安定した家賃収入を得ることができます。
マンションやアパートをローンを組んで購入する場合には、団体信用生命保険の加入が必要となります。たとえ債務者が死亡や高度な障害などに見舞われても、団体信用生命保険が適用されるため、ローンの残債は保険会社が変わりに完済してくれます。したがって、残されたご家族の方には債務不要の物件が･残るので安心できます。
様々な投資商品（株・投資信託・ＦＸ・その他…）がある中、経費をとることができる面白い商材です。家賃収入は不動産所得として給与所得とは別に申告が必要となります。申告の際に計上される必要経費には、減価償却費や管理費、ローン金利などがあり、その分の赤字を現在の所得と損益通算することにより確定申告で所得税の還付を受けることができます。また、同様に住民税も減額されるのです。
相続をされる場合、投資不動産は現金の相続を受けるよりも有利と言えます。現金や預貯金は、時価で100％課税対象となりますが、財産を不動産で保有し、さらに賃貸することで。約40％程度まで引き下げられるケースもあるので、相続税対策として活用ができます。
長期的な視点で見た場合、景気が好転してインフレになると、現金や預貯金などは目減りする傾向がありますが、不動産の資産価値や家賃収入は上昇することが多いのでインフレに強い投資方法と言えます。
不動産投資の主な収入源は家賃収入です。投資したアバーﾄやマンションが常に満室になると限らず、また入居者が退室後も、すぐに次の入居者が決まるとは限りません。また、家賃滞納者が居ると、空室と同じで家賃収入がなくなるので、予定していた利回りを確保できないことになります。ただし、このような場合、家賃（空室）保証制度（サブリース）を利用することで解消されることが多いので、不動産管理会社に確認するとよいでしょう。
月日が経つにつれ、建物の老朽化は避けられません。老朽化した建物をそのままにしておくと、新たな入居者も決まらず、空家のリスクが高まります。安定した入居者を確保するためにも、常に物件を最良の状態に維持する費用が必要となります。予め長期的な修繕計画を立てておきましよう。
1990年代以降、不動産価格が下がり続けていますが、この数年は都市部の多くでは価格の上昇や下げ止まる地域が増加するなど都市部と地方とで地価の二極化が進んでいます。将来にわたって値下がりのしづらい地域を狙うのは当然のことですが、将来的に売却するときのことを考えて値下がりリスクの少ない立地や条件を選ぶようにしましょう。
例え低金利時にローンを組んで物件を購入しても変動金利で借入をしている場合、金利が上昇すれぱ返済金額が増え、予定していた利回りが低下する可能性もあります。金利変動に備えて、返済期間を短く設定する、繰上げ返済をする、固定金利でローンを組むなど、状況にあわせた計画を立てる必要があります。
マンションを購入し､ご自身が住むのではなく､そのマンションを賃貸することにより、家賃収入を得ていくことをマンション投資､またはマンション経営と呼んでいます。
※所得税法第69条「損益通算」による節税効果
※節税額はお客様によって異なります
マンション経営というと､建物1棟全部をイメージされる方がおられるかと思いますが､一室(一部屋)でも立派なマンション経営です。
一室を購入してマンション経営を始められる場合、ローンを利用しても家賃収入でほとんど返済できてしまうため､頭金も小額で､また簡単に始めることができ､様々なメリットを享受することができる資産形成の方法と言えます。
会社員の方々で「必要経費(損金)｣を計上する事ができれば、納める税金は軽減します｡税金を軽減する方法は数も少ないのですが、
マンション経営なら可能です。
マンション経営(投資)で賃貸経営を行うと確定申告で損益通産をする事が出来ます｡マンション経営(投資)による賃貸収入から賃貸経営でかかる必要経費(損金)を差引き、その差額が賃貸収入を上回り｢税務上赤字｣|ごなります。マンション経営(投資)で税務上赤字になる部分を給与所得などから差引くことで｢損益通算｣となります。そして、所得合計が少なくなる事で、所得税や地方税の税金対策になり、確定申告をする事で｢所得税の還付｣を受けることができ、節税が可能です。
マンション経営(投資)で賃貸経営を行うと確定申告で損益通産をする事が出来ます｡マンション経営(投資)による賃貸収入から賃貸経営でかかる必要経費(損金)を差引き、その差額が賃貸収入を上回り｢税務上赤字｣|ごなります。マンション経営(投資)で税務上赤字になる部分を給与所得などから差引くことで｢損益通算｣となります。そして、所得合計が少なくなる事で、所得税や地方税の税金対策になり、確定申告をする事で｢所得税の還付｣を受けることができ、節税が可能です。
住民税は前年度の収入（納税額）で算出されます。マンション経営（投資）で賃貸経営を行うと確定申告で損益通産をする事ができるので住民税の税金対策になり節税も可能です。
賃貸マンションの敷地は、貸家建付地となって相続税評価額が減額されます。マンション経営（投資）による賃貸マンション業は、相続税対策だけでなく、所得税の税金対策や固定資産税の税金対策にもなり、節税が可能です。
贈与額3500万円まで無税で贈与できる「相続時清算課税制度」が新設されました。この制度は、贈与を無税もしくは軽い負担で行うことができ、支払った贈与税額は相続税発生時に清算され、生前贈与特例による贈与税の税金対策をすることで、節税が可能です。
そのためこの制度により、マンション経営（投資）で購入した物件を家族へ資産移転することで、家族は、様々な経済効果が期待できます。
マンション経営（投資）で、家族の人件費を計上し「法人税の税金対策」ができます。しかし、実際に勤務実態が無い場合、問題になるので注意が必要です。例えば、非常勤の役員に対し、1回の経営会議（取締役会）で5万円程度まで給与として支払う事ができ、経営会議（取締役会）を週に1度開催することで、年間240万円程になります。
また、経理で家族がいる場合、過大報酬の可能性がありますので、出動状況･職務内容等を考慮して給与額を考える必要があります。寂族家族の人件費で「法人税の税金対策]を行うことで、節税が可能です。
社員旅行の費用は福利厚生費として計上でき、税金対策になり節税が可能です。
