不動産は誰かが不動産管理する必要があります
そして不動産を沢山持っている方は当然お金が沢山かかります。
不動産管理会社の方式には二通りあって
｢一括転賃方式｣と｢管理委託方式｣です。
一括転賃方式では個人の賃貸物件を管理会社が一旦借上げ､第三者に賃貸する方式になります。
管理料は家賃保証をする場合で賃料の15％程度が上限です。
一番のメリットは管理料が高く設定できることです。
しかしデメリットとして管理委託方式では必要なかった契約変更や賃料振替口座の変更が必要になります｡あとは移行時の手続きが煩雑であったり家賃保証をした場合は空室になれば収入がないのに支出が増えてしまいます。
管理委託方式では個人と不動産管理会社が管理委託契約を締結して不動産の管理を代行する方式になります。
管理料は賃料の8％程度が上限となります。
この場合の良い点は導入が簡単であり、契約変更や賃料振替口座の変更が不要になることがあげられます。
反対に悪い点は､管理料を高く設定できないし､実際の管理業務の内容と管理料の妥当性が問題になります｡つまりちゃんと業務をしていないといけないということです。
(当たり前ですが節税を一番に考えてしまうと難しいところですね)
不動産管理会社節税の節税対策としての一例としてみると
個人の所得税と住民税を合わせた税金は､所得金額が多くなるにつれて税率が高くなるようになっています。
不動産管理会社を利用することで所得の分散が可能になります。高税率な所得を低税率な妻や子に給料という形で家族へ資金を分散･移動させることが可能です。
その上家族が給与所得からは給与所得控除を引くことができるので更に効果があるのです。
この場合は妻と子の報酬は103万以下にすることで給与所得控除と基礎控除により所得税は課税されません。
ただし報酬を受ける妻や子は不動産管理業務に従事していることが条件になります。
実際の不動産管理会社節税の節税効果は､本人の所得税と住民税､配偶者や子供の所得税と住民税､そして不動産管理会社のランニングコストと管理会社の法人税と住民税や事業税､社会保険料などの具体的な数値をもって不動産管理会社節税の節税効果を判断する必要があります。
